Certificado Energético en Valencia

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Desde la publicación de Real Decreto 235/2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios el día 5 de Abril de 2013, todos los edificios o partes de un edificio (vivienda o locales) que se vendan o alquilen deberán disponer de su certificado de eficiencia energética siempre que no dispongan de uno en vigor.

Certificado energético. Fuente: El Mundo
Certificado energético. Fuente: El Mundo

Un certificado energético es básicamente un documento donde se estudian las características energéticas del inmueble, es decir, se analizarán las instalaciones (calefacción, refrigeración y ACS), la envolvente térmica del edificio, tipos de ventanas, orientación, puentes térmicos y sombras que proyectan otros edificios sobre el que es objeto de la certificación para obtener una calificación que va desde la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).

¿Qué quiere decir esto?

Que una vivienda gastará menos energía cuanto más cerca esté su calificación de la letra A y cuanto más cerca esté de la letra G, más gasto supondrá para los propietarios de la vivienda calentarse en invierno o refrescarse en verano.
Es por eso, que cada vez más gente busca una vivienda con una buena calificación, tanto si es un alquiler como una compra-venta.

Una ventaja para los futuros compradores o arrendatarios de viviendas es la aparición de las “ecohipotecas”, sí, has oído bien, ya existen las hipotecas en las que cuanto mejor calificación tenga la vivienda que se pretende comprar, menores intereses te cobra el banco.

Nace la “ecohipoteca”: A mejor etiqueta energética, menor tipo de interés

Así que si necesitas el certificado energético de tu vivienda o local en Valencia, huye de las empresas que los ofertan a bajos precios o que ofrecen unos servicios sin toma de datos “in situ”, sin lugar a dudas te estarán engañando y te darán una calificación de tu vivienda desvirtualizada.
Ten en cuenta que haciendo el certificado energético de esta manera, una vivienda con alta o media calificación obtendrá una calificación inferior al no realizarse correctamente los trabajos, resultando un inmueble menos atractivo para compradores o arrendatarios.

Aunque no lo creas, los compradores y arrendatarios de viviendas y locales ya piden el certificado energético porque saben que es un dato muy importante si quieren ahorrar en su factura, así que tenerlo es una ventaja frente a otros inmuebles que no lo tienen, además que estarás cumpliendo con la ley.

Para obtener tu certificado energético en Valencia, necesitas contactar con un técnico que cuente con la formación necesaria para realizar este tipo de trabajos, que esté colegiado y disponga de Seguro de Responsabilidad Civil.

Los trabajos a realizar por parte del técnico serán:

1.-Visita a domicilio y toma de datos (mediciones, fotos, características instalaciones) necesarios para el análisis energético de su vivienda.
2.- Informe técnico realizado mediante alguno de los programas informáticos reconocidos por el Ministerio (Ce3, Ce3X). Se incluirán propuestas para la mejora de la eficiencia energética.
3.- Tramitación telemática ante la Agencia Valenciana de la Energía (AVEN) para la obtención de la etiqueta de Calificación Energética. Tasas administración: 10e por vivienda o 50e + 0,10e/m2 para locales.
4.- Entrega del documento completo firmado por técnico competente.

Si necesita su certificado energético en Valencia o necesita realizar cualquier consulta al respecto no dude ponerse en contacto conmigo.

Contratación certificado energético en Valencia y alrededores (Provincia): 617.197.116
Consultas: rubenclavijog@gmail.com

Síntesis de la Planificación urbanística española desde la Ley 8/90 hasta el inicio de la burbuja inmobiliaria

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Después de unas vacaciones, volvemos con esta nueva entrada de Francisco Albero (@kurro_k13), ya casi hemos llegado al estallido de la burbuja inmobiliaria, os animo a leer todos los artículos de este serial para entender mucho mejor la evolución de la planificación urbanística española.

La redacción de La Constitución española de 1978 implantó una nueva organización competencial en las que las Comunidades Autónomas tenían competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y donde al estado sólo le quedaba potestad en la regulación básica de propiedad y en la valoración del suelo.

Dos principales factores desencadenaron la reforma de la Ley de 1975. Por un lado, la dificultad de actuar en suelo urbano y por otro, la intranquilidad por la ausencia de instrumentos para combatir el fuerte aumento especulativo del precio del suelo y la vivienda desde 1985 hasta 1990, en lo que algunos consideran el antecedente de la burbuja inmobiliaria iniciada a finales de los noventa.

A estos dos factores se añadió la complejidad del esqueleto competencial establecido por la Constitución del 78, donde el estado, sin tener competencia, intenta hacer cumplir la Ley 8/90 a las CCAA, que son las que están capacitadas. Esta situación demuestra, una vez más, el desajuste jurisdiccional vigente todavía en el estado español. La Ley 8/90 fue recurrida al Tribunal Constitucional por algunas CCAA por invasión de competencias. En marzo de 1997, una sentencia del tribunal Constitucional anuló más de 200 artículos de la Ley 8/90 por motivos competenciales, dejando claro que el estado carece de competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo y que sólo puede regular las condiciones básicas del derecho de propiedad, las garantías de expropiación forzosa y el régimen de valoración del suelo. Como resultado ante esta situación, muchas CCAA comenzaron a redactar de modo independiente sus propias leyes en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
Al año siguiente, entró en vigor la Ley sobre Régimen del suelo y valoraciones de 1998 (Ley 6/98 de 13 de abril). Esta controvertida ley, que para muchos es una de las causas más importantes de la burbuja inmobiliaria, atribuye la escasez y el alto precio del suelo y la vivienda al excesivo intervencionismo administrativo en el urbanismo y a la limitación de la oferta de suelo urbanizable. De este modo, se introduce el concepto del “todo urbanizable”. Esta concepción restrictiva del suelo no urbanizable (SNU) implica que sólo aquellos suelos que tienen determinados factores que impiden que el suelo sea urbanizable se clasifiquen como no urbanizable, y son por una parte valores especiales (naturales, arqueológicos, agrarios…) y, por otro, dificultades intrínsecas (riesgos naturales, inadecuación uso urbano…). No obstante, el gobierno de Aznar, sin mayoría en ese momento, tiene que aceptar una enmienda de PNV y CIU en la que se considera SNU no sólo el que tiene determinados valores o dificultades intrínsecas, sino también el que el planeamiento determine innecesario para el desarrollo urbano. Tras las elecciones generales del 12 de marzo del año 2000, el PP con mayoría absoluta se ve libre del pacto con CIU y PNV y aprueba el Decreto Ley 4/2000. Este decreto supone la supresión del párrafo final de la Ley del 98: “así como aquellos que el plan considere inadecuado para un desarrollo urbano”, volviendo a una visión pura de la concepción restrictiva del SNU. En lo que supuso otra vuelta de tuerca, el Tribunal Constitucional aprobó una sentencia anulando gran parte de la Ley de 1998. Tras esta sentencia se aprueba la Ley 10/2003 que recupera el supuesto de clasificar como suelo no urbanizable el suelo que se “considere inadecuado para un desarrollo urbano”, pero reducido a dos supuestos: “por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales” y “de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanísticos establecidos por la normativa urbanística”.

Hasta el momento se han podido observar algunas de las características de planificación urbanística española que han conducido, en gran parte, a la burbuja inmobiliaria. El último artículo de esta serie se dedicará a buscar las causas y consecuencias de la misma, así como a la búsqueda de alternativas.

Rehabilitación energética para evitar el calor del verano

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Estamos en verano y mucha gente se preguntará por qué hace tanta calor en casa y sobre todo, qué puede hacer para evitarlo.

Es habitual instalar equipos de aire acondicionado pero lo que muy poca gente sabe es que hay otras maneras de combatir el calor que aunque son más caras son fácilmente amortizables, sobre todo si tenemos en cuenta las constantes subidas de precio de las tarifas eléctricas y de los combustibles fósiles, estoy hablando de la rehabilitación energética.

NOTICIAS

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En una rehabilitación energética podemos actuar sobre las instalaciones y/o sobre la envolvente del edifico para conseguir reducir el consumo de energía.

Para ello, hay que reducir la demanda energética. ¿Cómo? Con actuaciones en la envolvente del edificio que consisten principalmente en aislarlo térmicamente para que el calor no entre desde el exterior, o por el contrario, que el frío del aire acondicionado no se pierda hacia el exterior a través de puentes térmicos y así mantener la vivienda a una temperatura agradable en esta época.

(Esto es igualmente aplicable en invierno, evitar que se pierda el calor)

Como todo en la vida, la normativa en construcción también ha evolucionado y cosas que hace 30 años no se tenían en cuenta como la eficiencia energética, ahora sí, es por eso que los edificios construidos antes del año 1979 carecen de aislamiento térmico, a partir de entonces se comenzó a tener en cuenta, pero no fue realmente hasta la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en el año 2007 cuando se comenzó a tener en cuenta la eficiencia energética, es decir, utilizar la energía al menor coste posible.

Existen distintos métodos de aislar los edificios y/o viviendas:

Aislamiento térmico por el exterior

– Sistema de aislamiento térmico de poliestireno expandido por el exterior (SATE-ETICS)
– Sistema de aislamiento con revestimiento directo sobre planchas de poliestireno extruido
– Sistema de fachada ventilada con utilización de lana mineral
– Sistema de fachada ventilada con aislamiento mediante proyección de espuma de poliuretano.

Aislamiento térmico por el interior

– Trasdosado de placas de yeso laminado sobre perfiles metálicos y aislamiento de lana mineral
– Revestimiento directo sobre planchas de poliestireno extruido con yeso “in situ” o placas de yeso laminado
– Aislamiento térmico por inyección en cámaras.
– Aislamiento térmico mediante poliestireno expandido por el interior con acabado de placas de yeso laminado.

Para decidir qué sistema es el adecuado o más fácil de amortizar es muy importante contratar a un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de edificación para que estudie el caso y marque las pautas a seguir para mejorar la eficiencia energética del edificio o vivienda.
No solamente se trata de ejecutar cualquiera de los sistemas de aislamiento térmico nombrados anteriormente sino que el arquitecto técnico también estudiará la viabilidad de realizar más intervenciones como sustitución de ventanas, eliminación de puentes térmicos, colocación de elementos de protección solar pasivos, sustitución de instalaciones antiguas por otras más eficientes, etc.

Desde el día 27 de Junio de 2013, día en que se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas existen subvenciones (2.421 millones de euros) para que las comunidades de vecinos puedan financiar estas obras de rehabilitación energética, accesibilidad y conservación de sus edificios.

• Hasta 4.000 por vivienda para conservación.

• Hasta 2.000 por vivienda para mejorar la eficiencia energética y 5.000 si se reduce un 50% la demanda energética del edificio.

• Hasta 4.000 por vivienda para mejorar la accesibilidad.

La cuantía no podrá superar el 35% del presupuesto pero excepcionalmente, si se mejora la accesibilidad será del 50% y en todo caso 11.000 euros como máximo por vivienda.

Para solicitar una de éstas subvenciones de rehabilitación la comunidad de vecinos deberá encargar a un arquitecto técnico un Informe de Evaluación del Edificio (IEE) en cual se evaluará el estado de conservación del edificio, las condiciones de accesibilidad universales y la eficiencia energética del edificio.

Por eso, si está pensando en rehabilitar su edificio y necesita un arquitecto técnico para tramitar la solicitud de subvenciones a la rehabilitación energética y realizar el Informe de Evaluación del Edificio no dude en ponerse en contacto conmigo en el 617.197.117 o en la dirección rubenclavijog@gmail.com , para mantener una entrevista, recopilar los datos necesarios y preparar un presupuesto sin compromiso.

La Planificación urbanística española desde la Ley del suelo de 1975 hasta el final de la década de los 80

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Tras el éxito de la primera parte de la síntesis de la planificación urbanística española escrita por Francisco Albero (@kurro_k13) aquí os dejo con la segunda parte.

Tras el fracaso de la Ley del Suelo de 1956, se puso en marcha la Reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1975 con el objetivo de institucionalizar el planeamiento urbanístico.

La Ley del Suelo de 1975 implanta un planeamiento jerárquico en cascada. En la cúspide se erige el Plan Nacional de Ordenación para establecer las directrices urbanísticas a escala estatal. Un escalón por debajo, a nivel regional, aparece el Plan Director Territorial de Coordinación que sustituye a los antiguos provinciales. Tras éstos, surgen una serie de planes en el escalafón local entre los que cabe destacar el Plan General de Ordenación Urbana, los Planes Parciales y Planes Especiales y los Programas de Actuación Urbanística (PAU).
Es interesante destacar que no se desarrolló el Plan Nacional de Ordenación ni tampoco ningún plan a escala regional, y es que una de las características del planeamiento urbanístico español es su materialización a escala local.
La Ley del Suelo de 1975 conserva los 3 tipos de suelo de 1956 pero con alguna modificación en las denominaciones. El suelo urbano conserva su nombre, por el contrario, el suelo de reserva urbana pasa designarse urbanizable y el suelo rústico se nombra como no urbanizable. Estos apelativos se han mantenido hasta la actualidad. Al mismo tiempo, se conservan los mismos Sistemas de Actuación que en 1956, donde se utiliza preferentemente el de compensación. Así pues, se mantiene la tendencia de convertir al propietario en monopolista de la ejecución de los planes urbanísticos y las consecuencias que de ello se derivan. No obstante, la Ley del Suelo de 1975 introduce algunas novedades importantes.

Se fijan determinadas pautas en los planes para garantizar unos niveles mínimos de calidad en las urbanizaciones. De este modo, se instauran unos estándares urbanísticos como la dotación de zonas verdes y equipamientos, una densidad máxima de viviendas etc. A su vez, los propietarios se ven obligados a ceder gratuitamente en los Planes Parciales sobre suelo urbanizable los terrenos necesarios fijados en el plan para el equipamiento colectivo (aceras, viales…). Por otro lado, se introduce el principio de participación ciudadana en la elaboración de los planes: información pública, alegaciones… Sin embargo, se refleja la distancia existente entre la teoría y la práctica. Todavía hoy, la participación ciudadana y la transparencia son dos de los puntos débiles más importantes de cualquier procedimiento, incluido el urbanismo, desarrollado en el estado español.

Con la llegada de la democracia se aprueba La Constitución española 1978 que incurre de modo sustancial en diferentes aspectos del urbanismo. Por un lado, enuncia principios de carácter general: -sobre la utilización del suelo de acuerdo con el interés general (Art.47), -sobre el derecho de los ciudadanos a disfrutar del medio ambiente (Art.45) o –sobre la conservación del patrimonio monumental (Art.46). Una serie de buenas intenciones y bonitos textos que, una vez más, no se reflejan en la realidad.
Por otro lado, La Constitución de 1978 establece una nueva estructura competencial, donde las Comunidades Autónomas tienen la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y donde al estado sólo le queda autoridad en la regulación básica de propiedad y en la valoración del suelo.

Esta última decisión comportará un intensos debates, con reformas competenciales en futuras leyes del suelo y sentencia del Tribunal Constitucional incluida.

La Planificación Urbanística Española hasta la Ley del Suelo de 1956

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La entrada de hoy es muy especial, dejamos a un lado los aspectos técnicos y a parte el escritor no es Arquitecto técnico, os presento a Francisco Albero Ruiz (Valencia, 1990) licenciado en Geografía por la Universitat de València (2008-2013). Geógrafo de vocación y ojalá algún día de profesión.

Desde la lejanía se tiende a ver la geografía como la materia que estudia la localización de ríos, montañas, capitales etc. Si bien el conocimiento del territorio es la base fundamental de su trabajo, la geografía va mucho más allá, siendo la disciplina que interrelaciona las ciencias naturales y las ciencias sociales, siendo el geógrafo el profesional que no solo mejor conoce el territorio, sino el que mejor lo interpreta.
Para ello, utiliza diferentes herramientas que están en constante evolución como la cartografía, la teledetección o los sistemas de información geográfica. De este modo, el geógrafo es un profesional polifacético con una visión exclusiva del territorio.

Aquí os dejo la primera parte de una serie de textos en los que se muestra un resumen de la evolución de la normativa urbanística española hasta la actualidad para finalizar con la burbuja especulativa inmobiliaria.
No se diga más, dejemos paso a esta entrada tan especial.

Para el heterogéneo Idelfonso Cerdá el urbanismo era el “conjunto de conocimientos, principios, doctrinas y reglas, encaminadas a enseñar de qué manera debe estar ordenado todo agrupamiento de edificios, a fin de que responda a su objeto que se reduce a que sus moradores puedan vivir cómodamente y puedan prestarse recíprocos servicios, contribuyendo así al común bienestar”. Era 1867 y, por primera vez en la corta historia del urbanismo español, se le dota de contenido a la disciplina urbanística.

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Por aquel entonces, las escasas actividades urbanísticas derivaban de leyes de ensanche, de reformas interiores o de saneamiento de los espacios urbanos. No fue hasta la década de los 50 del s.XX, con la Ley sobre Régimen del suelo y Ordenación Urbana de 1956, cuando se redacta por primera vez un solo texto legal que sistematiza la regulación del proceso de expansión urbana. Una ley inaudita en la dictadura franquista por la concepción social del planeamiento y de la propiedad y su adecuación al patrón europeo. A partir de este momento se considera el urbanismo como una función pública, donde el planeamiento se convierte en una actividad regulada y en una obligación para los ayuntamientos. Esta Ley pretendía romper con el tradicional derecho de propiedad, que en la actividad urbanística española iba ligado al derecho de edificar.
Los Planes Generales originarios de dicha Ley clasificaban el suelo en urbano (suelo ya construido o urbanizado), de reserva urbana (aplazado para su posterior urbanización) y rústico (preservado de la urbanización). Frecuentemente, desde diversos ámbitos, se suele confundir la clasificación con la calificación del suelo. La clasificación del suelo establece el régimen jurídico del suelo y define la aptitud de los terrenos para la edificación y la urbanización. Al mismo tiempo, cada clase de suelo se subdivide en diferentes calificaciones del suelo, que perfilan los usos, las intensidades de ese uso y las tipologías de edificación.

Hecho el inciso, y continuando con la Ley del Suelo de 1956, comentar que la ejecución del planeamiento con dicha ley se permitía realizar a través de tres sistemas de actuación: expropiación, compensación y cooperación. En la práctica, se optaba por el sistema insólito en España de compensación, convirtiendo al propietario en protagonista absoluto en el proceso de desarrollo del suelo de reserva urbana, posteriormente conocido como urbanizable.

Este fenómeno se producía por dos principales motivos, por un lado, porque los ayuntamientos no disponían de los recursos económicos y/o financieros para la expropiación y por otro, por la previa revalorización urbanística del terreno al clasificarlo como urbanizable. Esta circunstancia provocaba una retención del suelo por parte de los propietarios, pues explotaban su terreno a la espera de recibir una oferta económica mejor para urbanizar en una actitud claramente especulativa. Asimismo, esto derivó en una obstrucción del proceso de urbanización, donde el suelo urbanizable apenas se urbanizaba y al ser limitado su precio era elevado. Como consecuencia se produjo una pérdida de confianza en el planeamiento, un intensificación de la edificación en el suelo urbano y una construcción masiva en suelo rústico. De este modo, la Ley del suelo de 1956 fracasó y apenas se aplicó, en gran parte por la falta de tradición en desarrollar y ejecutar un Plan Urbanístico cumpliendo una normativa, reemplazándose los planes por operaciones urbanísticas coyunturales.

Un poco de amor propio

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¡Vaya decepción!

Llevamos 17 días de la obligatoriedad del certificado de eficiencia energética y cada día me sorprendo más.

¿Por qué? Porque no se en que momento los arquitectos técnicos, arquitectos e ingenieros nos hemos bajado los pantalones de esta manera.

Tengo muy claro que la situación de cada persona es diferente, que hay técnicos con hipotecas, con familia, que hay que pagar impuestos o que simplemente quieren trabajar, pero de ahí a tener que poner el trasero para trabajar…

Primero los políticos, que aprobaron una ley en la que se liberalizaba los honorarios mínimos, que prohíben la simple publicación de honorarios orientativos y que se justifican diciendo que así mejoría la competitividad, para después en cada discurso atreverse a dar unos honorarios para cada uno de los trabajos que desarrollamos.

A todos ellos les diría que esos honorarios me gustaría que los cobrasen ellos, seguro que son acordes a su trabajo y responsabilidad y además les diría que ofrecer el presupuesto más bajo no significa ser más competitivo.
Ser más competitivo significa ofrecer calidad al mínimo precio posible y por lo que veo lo de la calidad no se está teniendo en cuenta.

Os propongo leer este artículo de opinión “La ministra Ana Pastor y sus tarifas de 350 euros del compañero Victor Chico Bagaza en su blog “Sabemos Construir” 

Llevamos varias semanas escuchando cosas como que se realizan certificados energéticos a 90 euros, a 40 euros, incluso que se realizan a 22 euros…con cupones descuento…a través de Groupon, pero lo que ya me ha tocado la moral es escuchar que se ofrece un contrato de dos meses, 1.100 euros al mes haciendo… ¡14 certificados energéticos diarios!

Vamos a hacer la cuenta: 14 certificados x 20 días laborables = 280 certificados al mes.
1.100 euros/mes / 280 certificados = ¡¡3,92 euros el certificado energético!!

¿Qué calidad y rigor puede tener un certificado energético de 3,92 euros?

Certificar algo significa que has comprobado que es verdad, ¿Alguien piensa que a ese precio se ha visitado el inmueble, se han tomado los datos necesarios y se han comprobado “in situ”? ¿Entonces, qué está certificando ese técnico? Entonces, no se está cumpliendo la ley.

Artículo 5. Certificación de eficiencia energética de un edificio
5. Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará las pruebas y comprobaciones necesarias, con la finalidad de establecer la conformidad de la información contenida en el certificado de eficiencia energética con el edificio o con la parte del mismo.

Esos certificados ¿Están registrados en el colegio profesional correspondiente? Porque si no llevan el sello del colegio… ¿Cómo sabes si el que te lo ha hecho es un técnico profesional competente? Personalmente exigiría el registro en el colegio profesional para mi certificado asegurándome así de que no me engañan.

Además ¿Cómo afecta una mala certificación al propietario del inmueble?
Por ejemplo, su vivienda es una calificación E pero como el programa tiene la opción de introducir datos por defecto (esta opción penaliza la calificación) seguro que los técnicos que ofrecen estos precios tan bajos lo van a hacer así y por tanto tendrá una calificación G, la peor calificación de todas, por lo que el valor del inmueble no será el mismo.
Una persona se fijará antes en una vivienda con calificación E que en una con calificación G por lo que la dificultad para vender esta vivienda será mayor al consumir más energía.

Finalmente, esta bajada de precios tan excesiva hace que los técnicos que quieren hacer certificados energéticos de calidad se estén dando cuenta que así no van a hacer ninguno, que nadie o muy poca gente quiere un certificado de 200 euros y por lo tanto ya están haciendo certificados “low cost” de mala calidad.

Personalmente pienso que el certificado energético se ha convertido en un “mercadillo”, en un “badulaque” o en un “todo a 100”, aunque si lo piensas bien sería mucho mejor trabajar en uno de estos sitios, por lo menos no tienes responsabilidad, así que por favor, hemos estudiado 5 años para tener una profesión superior y trabajar dignamente, un poco de amor propio.

Aluminosis. Recomendaciones y soluciones

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Como se explicó en la entrada anterior “Aluminosis. Detección de lesiones”, durante la fase de inspección se deben realizar ensayos “in situ” de medida de profundidad de carbonatación, valoración del estado del hormigón y grado de corrosión de las armaduras a partir de una apreciación visual y tomar una serie de muestras para llevarlas a laboratorio y realizar ensayos.

El objetivo de estas actuaciones es, en el caso de que se detecte la presencia de cemento aluminoso, determinar el estado de conservación de la estructura, su capacidad mecánica y las expectativas de durabilidad para poder decidir las posibles intervenciones.

Solución adoptada en forjado afectado por aluminosis
Solución adoptada en forjado afectado por aluminosis

A la hora de plantear una actuación nos encontraremos con una serie de condicionantes que nos van a dificultar las intervenciones.

– Por lo general, éstas intervenciones se realizan en edificios ocupados por los propietarios por lo que hay  que programar muy bien los trabajos para causar las mínimas molestias posibles.
– En muchos casos los vecinos no tienen la disponibilidad económica suficiente para hacer frente al coste de éstas intervenciones y además los sistemas de financiación no son ágiles.
– Será difícil realizar actuaciones integrales debido a la existencia de intereses opuestos entre propietarios.
– Dificultad para los técnicos a la hora de delimitar responsabilidad respecto a lo que se considere necesario reforzar o conservar.
– La realización de pruebas para emitir un diagnóstico representativo implica muchas molestias para los vecinos y un coste importante.
– La existencia de tabiquería e instalaciones dificulta los trabajos de reparación, obliga a extremar los cuidados y supone un coste importante de restitución.

Actuaciones de urgencia

Si nos encontramos con zonas en estado crítico y la tenemos perfectamente localizada, será necesario realizar un apuntalamiento provisional y reducir la carga soportada.
En algunos casos, siempre bajo el criterio de un técnico profesional, será necesario desalojar la parte del edificio afectada o su totalidad.
Se trata de una decisión complicada en la que decantarnos por el lado de la seguridad puede llevarnos a desalojar el edificio pero tenemos que tener presente los problemas que podemos ocasionar a las familias, es por eso que la profesionalidad y la experiencia son dos factores muy importantes.

Recomendaciones de uso

Las recomendaciones de uso deben estar orientadas a reducir los factores que pueden perjudicar la seguridad del edificio pero se resumen en un buen control y mantenimiento del edificio.

– No incrementar cargas puntuales y eliminar las concentraciones temporales de cargas.
– Mantener alerta continua a posibles síntomas de peligro
– Evitar humedades
– Inspecciones periódicas para conocer evolución de los elementos estructurales.

Soluciones

1) Si el comportamiento estructural actual es aceptable, la opción más razonable y económica es mantener el edificio en servicio durante un tiempo razonable en condiciones de seguridad.
Un vez estamos seguros que el edificio es seguro habrá que seguir las recomendaciones de uso.

– No incrementar sobrecargas de uso recalculadas por el técnico
– Evitar la presencia de humedades
– Ventilación adecuada
– Sustitución de instalaciones envejecidas (agua y saneamiento)
– Impermeabilización paramentos exteriores

Una vez tomadas estas medidas, queda claro que habrá que mantener el edificio y realizar inspecciones periódicas, incluso instalar un sistema de monitorización para detectar deformaciones o humedades.

2) Si nos encontramos en el caso de tener que mejorar la capacidad portante de elementos a flexión o a cortante, lo haremos mediante fijación de elementos de acero y morteros de resinas.
Otra alternativa es mejorar la capacidad portante del forjado aumentando su rigidez formando una capa de compresión superior convenientemente conectada u otro sistema de rigidización.

Estas decisiones siempre deben ser tomadas por técnicos profesionales y con experiencia ya que habrá que considerar otros factores que pueden ser perjudiciales para la estructura o elementos del edificio. (compatibilidad de materiales, coeficientes de dilatación, comportamiento frente al fuego…)

3) Si nos encontramos ante un forjado que no presenta garantías de seguridad estructural o cuando la durabilidad de sus componentes no se puede asegurar nos plantearemos la necesidad dela sustitución.
Ya que se trata de una intervención importante que comporta la destrucción de elementos a veces en buen estado y para evitar el coste excesivo es habitual sustituir la función resistente del forjado sin destruirlo mediante la construcción de una estructura paralela que soporte todas las cargas.

Detalle constructivo. Refuerzo mediante perfil metálico
Detalle constructivo. Refuerzo mediante perfil metálico

Se trata de una sustitución funcional y existen múltiples propuestas, siendo fáciles, rápidas y económicas.

– Acero laminado: Deformaciones admisibles y facilidad de manipulación
– Perfilería de acero conformado en frío: Mayor adaptabilidad para el diseño y menor necesidad de protección.
– Aluminio: Buena durabilidad pero las soldaduras presentan problemas,
– Hormigón prefabricado: Dificultades de colocación, elevado peso y difícil adaptabilidad.
– Estructuras tubulares: Peso reducido y adaptabilidad pero comportan pérdidas importantes de altura.

Detalle constructivo. Refuerzo de viga mediante viga telescópica de perfiles tubulares cuadrados de acero galvanizado
Detalle constructivo. Refuerzo de viga mediante viga telescópica de perfiles tubulares cuadrados de acero galvanizado

Como conclusión hay que decir que como hemos visto no existe una solución única para resolver estos problemas (sistemas comerciales extensibles, telescópicos, adaptables, desmontables…).
La solución a adoptar vendrá determinada por los resultados del proceso de diagnosis, las características del edificio y otros factores que tendrá que estudiar el técnico que se encargue del problema.

Si tiene la sospecha de que su edificio puede estar afectado por aluminosis no dude en ponerse en contacto conmigo llamando al 617197116 le atenderemos con rapidez y profesionalidad.

Aluminosis. Detección de lesiones (I/II)

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Después de la interesantísima entrada que escribió Juaniquito, autor del blog “Ciencia&Cemento” en la que nos explicaba cuáles son los procesos patológicos del hormigón, voy a documentar en dos entradas cuál es el proceso, pruebas y ensayos para detectar la presencia de cemento aluminoso.

Vigueta afectada por aluminosis
Vigueta afectada por aluminosis

Esta entrada voy a explicar a modo orientativo cual es el proceso para la detección de lesiones.

La primera fase consistirá en una inspección de tipo organoléptico por parte de un arquitecto técnico para determinar el estado de los forjados, y con ensayos determinar la existencia, o no, de cemento aluminoso en el hormigón de las viguetas.

Antes de aceptar el encargo, hay que informar a la comunidad de vecinos que obligatoriamente habrá que realizar las catas en forjados y falsos techos que sean necesarias para la correcta toma de datos.

Lo primero que tenemos que saber es la antigüedad de la edificación, el auge del cemento aluminoso fue durante los años 60 y 70 por lo que si el edificio se construyó en esas décadas tendremos que sospechar.

Durante los trabajos de inspección, el arquitecto técnico con ayuda de trabajadores de la construcción realizará ensayos “in situ” para determinar la profundidad de carbonatación mediante la prueba de la fenolftaleína, determinará el estado del hormigón y el grado de corrosión de las armaduras a partir de una apreciación visual y se tomarán muestras de las viguetas (siempre del ala) para realización de pruebas en laboratorios especializados (test Alúminos o difracción de rayos X y determinación de porosidad y presencia de cloruros)

Prueba de la fenolftaleína
Prueba de la fenolftaleína

A modo orientativo en la siguiente tabla se indica el número de puntos a inspeccionar dependiendo del número de plantas y viviendas.

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Hay que tener en cuenta que la temperatura y la humedad son factores de riesgo para el buen comportamiento de las viguetas de cemento aluminoso, es por eso que se recomienda inspeccionar los siguientes puntos:

Zonas de riesgo máximo: Forjados sanitarios sin ventilación y forjados sobre los que se localicen galerías, lavaderos y cuartos de baño y aseo.
Zonas de riesgo: Forjados sobre los que se localicen cocinas, azoteas y cubiertas en general, y al lado de bajantes.
Zonas de riesgo bajo: Piezas secas donde no existe presencia de agua.

Es conveniente realizar un levantamiento de planos de cada planta para tomar los datos de la manera más ordenada posible y unas fichas de cada forjado para apuntar datos relevantes.

Los datos más importantes que hay que recopilar son los siguientes:

– Tipo de estructura de edificio
– Tipo de forjado
– Lesiones en tabiques o pavimentos
– Tipo de vigueta
Lesiones en las viguetas
– Características visuales del hormigón
– Grueso de carbonatado
– Estado de la armadura
– Necesidad en el tiempo de una intervención
– Gravedad de las lesiones

En los planos se grafiará la siguiente información, por eso es muy importante preparar previamente la documentación:

– Las zonas de riesgo explicadas anteriormente que muestren humedades, deformaciones o grietas.
– Los síntomas y defectos diferenciando humedades, deformaciones y grietas.
– Instalaciones de conducción de agua y evacuación con valoración de su estado.
– Situación de las catas realizadas.
Características de los forjados (luz entre apoyo de viguetas, intereje, tipo de apoyo, longitudes de apoyo, peso propio, sobrecargas)
– Se grafiarán al 100% la dirección y situación de las viguetas de las zonas de riesgo y un porcentaje de elevado de otras zonas.
Clasificación de viguetas (cemento aluminoso en buen estado, con fisuras y muy deteriorado y cemento portland en buen estado, con fisuras y muy deteriorado)

El objetivo de esta fase es detectar lesiones estructurales graves que precisen una intervención inmediata (apuntalamiento).
Una vez se hayan obtenido todos los datos necesarios e inspeccionado el edificio en su totalidad deberemos evaluar los riesgos para determinar si seguimos con un estudio más profundo “Diagnosis” para valorar las lesiones observadas y la seguridad actual y futura del forjado.

Pero eso lo explicaremos en la siguiente entrada. Si te ha parecido interesante compártela.

¿Qué es el golpe de ariete?

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Aunque suene a chino, el golpe de ariete es algo más habitual de lo que pensamos. ¿Quién no ha cerrado alguna vez un grifo y ha notado un fuerte golpe en la tubería?

Recuerdo que cuando era pequeño, al cerrar el grifo del patio de la casa de mi abuela siempre se escuchaba un golpe, la tubería retumbaba fuertemente en la pared, incluso una vez, la abrazadera que sujetaba la tubería a la pared estaba suelta y ésta rebotó contra la pared.

Esto sucede sobre todo en las viviendas antiguas y se produce cuando se cierra bruscamente un grifo situado en el extremo de una tubería a causa del mal dimensionado de la misma.

Esquema golpe de ariete
Esquema golpe de ariete

El agua es un material ligeramente elástico y cuando se cierra un grifo bruscamente, el agua se comprime. Imaginaros un montón de personas intentando salir por un pasillo, de repente se cierran las puertas y todo el mundo se amontona unos encima de otros, pues eso mismo ocurre con el agua.

Cuando esto ocurre, el agua se comprime y la tubería dilata. Cuando todas las partículas de agua se han detenido, el líquido vuelve a expandirse en dirección contraria generando una depresión en la tubería, volviendo así a su sección original.

Procesos patológicos del hormigón

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Uno de los motivos por los que decidí abrir un blog fue para aprender de otros compañeros de profesión. Es por ello que con la participación del compañero Juaniquito inauguro la sección de colaboraciones.

Juaniquito López Retamal es Arquitecto Técnico, aunque según él, lo más importante que aprendió en sus estudios fue a cuestionarse lo establecido. Es una persona en constante formación, con gran interés por la gestión de proyectos y la construcción. Escribe habitualmente en su blog: Ciencia & Cemento. También podréis localizarlo por las redes sociales: Twitter y LinkedIn.

La Carbonatación

Fig.1 Efectos de la carbonatación
Fig.1 Efectos de la carbonatación

La carbonatación es un reacción química que se produce en el hormigón, donde la cal apagada (Ca(OH)2 ) procedente de la hidratación del cemento Portland y que es responsable de la elevada basicidad de la pasta, reacciona con el dióxido de carbono (CO2) del aire para formar Carbonato Cálcico (CaCO3).

Ca(OH)2 + CO2 → CaCO3 + H2O

Los hormigones confeccionados con cemento Portland poseen una elevada alcalinidad (Basicidad), la cual les proporcionará una protección para las armaduras existentes, dotándolas de una capa de óxido pasiva sobre las mismas. Dado que la carbonatación provoca una bajada de pH a valores mínimos de basicidad (pH<9), la protección pasivo que el medio alcalino ofrecía a las armaduras desaparecerá. Esto puede llevar a la corrosión de la armadura, si existen los factores necesarios para ello.

La carbonatación es un fenómeno natural que de forma habitual se da en los elementos estructurales de hormigón armado, es una reacción química que se produce de una forma lenta, por ejemplo:

Un hormigón bien dosificado en cemento (350 kg/m3) la profundidad a la que llega la carbonatación es de 4 mm en dos años, 10 mm en 8 años, 20 mm en 25 años.

Debido a la escasa repercusión en la durabilidad de las estructuras en pocas ocasiones se considera como una patología para la cual se deban tomar medidas reparadoras que subsanen el deterioro provocado.

La Aluminosis

Fig. 2 Efectos de la aluminosis
Fig. 2 Efectos de la aluminosis

La aluminosis, también llamada fiebre del hormigón, es una alteración química también que afecta progresivamente al hormigón elaborado con cemento aluminoso (CAC-R), por la cual el hormigón utilizado se vuelve más poroso y pierde su resistencia mecánica.

El cemento aluminoso se compone alúmina (Al2O3) y cal (CaO) ambas al 40%, que junto con el agua de amasado y durante el proceso de hidratación del cemento dan origen a diferentes aluminatos cálcicos hidratados y otros compuestos hidróxidos en función de la temperatura y del paso del tiempo, donde no todos los compuestos resultantes son estables. El ACH10 (hexagonal) es inestable y se transforma en C3AH (cúbico) que reduce volumen, o lo que es lo mismo se vuelve más poroso, perdiendo resistencia.

Este proceso, en el que los componentes hidratados del cemento (máximos responsables de las propiedades del mismo), pasan de la fase cristalina hexagonal (inestable) a la fase cristalina cúbica (estable), es el que se conoce como conversión.

Actualmente, y debido a la pérdida de resistencia mecánica en determinadas situaciones medioambientales, el uso de Cemento Aluminoso está prohibido para elementos estructurales. Aunque fue muy utilizado durante el tercer cuarto del siglo XX, cuando el uso este tipo de cemento era generalizado para la fabricación de viguetas pretensadas, por su velocidad de fraguado y rápida adquisición de resistencia.

Fig. 3 Conversión de cristales hexagonales a cúbicos en aluminosis
Fig. 3 Conversión de cristales hexagonales a cúbicos en aluminosis

La aluminosis provoca indirectamente importantes daños en las armaduras de corrosión (oxidación). En el caso de viguetas los daños pueden ir desde manchas de oxido, fisura, deformaciones o desprendimiento de recubrimiento hasta la rotura por cortante en los apoyos o la rotura por flexión que pueden provocar el colapso de la estructura.

En España, el caso más famoso es el del Estadio Vicente Calderón (Madrid), donde los agentes externos eran especialmente altos por su situación próxima al río Manzanares (aumento de humedad) y a otros agentes químicos (tráfico de la M-30). La estructura del estadio tuvo que ser restaurada como medida de seguridad.

Aluminosis + Carbonatación

La carbonatación, puede darse en hormigones confeccionados con cemento aluminoso. Además, debido a su composición menos alcalina, se carbonata con mayor facilidad y rapidez. No obstante la carbonatación en sí misma, al igual que ocurre con los cementos Portland no supone una degradación que pueda repercutir en la durabilidad de un hormigón estructural.

Aunque ni la aluminosis ni la carbonatación ataquen directamente a las armaduras, si el cemento aluminoso ha sufrido los procesos de conversión volviéndose más poroso y perdiendo resistencia, y a su vez sufre de carbonatación, la vulnerabilidad de las armaduras (determinantes en la estabilidad estructural) se agrava.

En las armaduras pueden aparecer, junto con el mayor o menor grado de corrosión, la pérdida de adherencia entre barras de armado y hormigón debida a la disminución de densidad producida tras los fenómenos de conversión. Así como la pérdida de tensado en elementos de la estructura horizontal (viguetas pretensadas)

Los agentes externos que actúan sobre las armaduras son atmosféricos, encontrando mayor incidencia de casos en climas marítimos con ambientes salinos y zonas industriales con ambientes contaminantes. También debemos considerar las filtraciones, por la presencia constante de humedad a través de las fisuras aparecidas en cubiertas, por lo que es frecuente la aparición de patologías en los forjados de cubierta, más expuestos que los interiores.

Conclusión

La carbonatación y la aluminosis son reacciones químicas que atacan al hormigón.

La carbonatación ataca tanto al cemento Portland como aluminoso, pero su repercusión en la durabilidad y la pérdida de prestaciones estructurales es bastante baja por lo que en la mayoría de los casos no es necesario tomar medidas contra restantes.

La aluminosis es una patología exclusiva de los cementos aluminosos, que actualmente están prohibidos para elementos estructurales. Sus daños en el cemento provocan una gran vulnerabilidad en las armaduras. Si además, se le suma la carbonatación esta vulnerabilidad se aumenta.

Ni la carbonatación, ni la aluminosis atacan directamente a la oxidación de las armaduras pero si eliminan la protección pasiva que el cemento le aporta a las armaduras.

Los agentes externos como humedad y contaminación son los provocantes de la oxidación de las armaduras. Si existen estos agentes en el ambiente, los daños en hormigones elaborados con cemento aluminoso atacaran directamente a las armaduras. Estos daños podrán ir desde manchas de oxido hasta colapsar la estructura por lo que se deberá diagnosticar el nivel de deterioro y las medidas correctoras necesarias.