Síntesis de la Ley Urbanística española

Síntesis de la planificación urbanística española: La burbuja inmobiliaria especulativa. Causas y consecuencias

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Os dejo con el último post sobre la síntesis de la evolución de la planificación urbanística en España escrito por @kurro_k13 en el cual explica a la perfección cómo hemos llegado a la situación en la que nos encontramos.

Quiero agradecerle su participación en el blog y desearle toda la suerte del mundo por el Reino Unido, otro joven que a tenido que emigrar ¿por qué? Lean el siguiente artículo.

A lo largo de este serial se han desvelado algunos de los ingredientes que han aderezado la burbuja inmobiliaria especulativa, no obstante todavía quedan otra serie de componentes que terminaron de inflamar y pinchar la burbuja con sus secuelas derivadas. Teniendo en cuenta la complejidad y extensión de la materia, a continuación se intentará analizar el fenómeno de la burbuja inmobiliaria del modo más acotado y eficaz posible.

Imagen de: www.elpulso.com
Imagen de: http://www.elpulso.com

Como se repasó en al artículo anterior, el gobierno de Aznar atribuía la escasez y el alto precio del suelo y la vivienda al excesivo intervencionismo administrativo en el urbanismo y a la limitación de la oferta de suelo urbanizable. De este modo, introdujo la Ley sobre Régimen del suelo y valoraciones de 1998 (Ley 6/98) que consistía en aumentar el terreno urbanizable, y a su vez el número de construcciones, con el objetivo de incrementar la oferta y así reducir el precio de la vivienda. Esta propuesta se vio favorecida por una abundante liquidez a nivel mundial, principalmente en Alemania y China, que se canalizaba hacia la actividad inmobiliaria de países como EEUU, Irlanda o España. La banca española solicitaba créditos a la banca internacional, sobre todo a bancos alemanes, para conceder préstamos a empresas, administraciones públicas y familias españolas a bajo interés y con escasas exigencias. Ante esta situación, fueron muchos los especuladores que se lanzaron al mercado de la compraventa de inmuebles, sobre todo medios y altos capitales como grandes empresas, bancos o inmobiliarias que vieron en este actividad la forma de hacer dinero rápido y fácil.

También existe un componente social que contribuye a explicar en menor medida dicho hinchamiento. En España existe una cultura arraigada a la propiedad inmobiliaria, siendo uno de los países europeos con una tasa de alquiler inmobiliario más baja. Todos estos factores se vieron acentuados por una demanda alcista de inmuebles derivada del aumento demográfico en el país. Este aumento poblacional se explica en cierto modo por el incremento de población extranjera que llegó al país en busca de trabajo con el inicio de la burbuja.

Como se ha mencionado, en EEUU también existía una burbuja inmobiliaria que se vino abajo a finales de 2007 desatando la llamada crisis de las hipotecas subprime. Éstas eran unas hipotecas de alto riesgo que se concedían a consumidores frágiles para la compra de de viviendas. Este producto financiero se transfirió de diferentes modos al sistema financiero internacional y para cuando los usuarios de estas hipotecas no pudieron hacer frente a las mismas, gran parte de la banca internacional ya estaba contaminada. Fue entonces cuando se pinchó la burbuja inmobiliaria estadounidense y se desató una crisis de liquidez que afectó principalmente a EEUU y a la UE. De este modo, se produjo un efecto en cadena en el que la banca internacional dejó de prestar dinero a la banca española y ésta a empresas, administraciones públicas y familias de estado español. Así pues, lo que empezó siendo una crisis inmobiliaria en EEUU y seguidamente una crisis financiera en occidente, acabó pinchando la burbuja inmobiliaria en España, en lo que supone un buen ejemplo de lo que es la globalización capitalista en nuestros días.

Esta crisis financiera tuvo nocivas consecuencias en gran parte de los países occidentales, pero perjudicó con mayor virulencia a países con economías poco diversificadas y con debilidades estructurales como España. Durante este periodo, la construcción y el sector servicios se erigieron como los principales pilares de la economía española, lo que supuso una enorme dependencia de empleo alrededor de estos sectores. Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se han destruido en torno a 2.500.000 de empleos y se ha producido un gran desajuste en las cuentas públicas. Estadísticas oficiales referidas al año 2010 sitúan la deuda total de España en 2,8 billones de euros (263% del PIB), de los cuales 1,8 billones (173% del PIB) correspondes al sector privado (empresas, banca, familias…) y el resto al sector público (gobierno central, CCAA y ayuntamientos). La deuda pública española al inicio de la crisis era relativamente baja comparada con otros países de la eurozona, pero se ha visto incrementada por las ayudas a la banca, el pago de intereses por la deuda pública y por los gastos sociales derivados de la destrucción de empleo: prestación por desempleo, jubilaciones anticipadas etc. Al mismo tiempo, el incremento de la morosidad de las familias y empresas mermará la demanda y restringirá el crecimiento durante los próximos años.
Por otro lado, una grave secuela que ha puesto de manifiesto la burbuja inmobiliaria ha sido la corrupción. La ausencia de mecanismos de control de las instituciones españolas, como la deficiente supervisión del Banco de España al resto de bancos y cajas estatales, y la escasa cultura y calidad democrática en el país contribuyeron al hinchazón de la burbuja inmobiliaria. Esta última idea se refleja en multitud de ejemplos en los que un representante político y un constructor acordaban en una servilleta de bar el terreno que iba a ser urbanizable. Y es que cuando un promotor tiene más poder de influencia en un ayuntamiento que los propios políticos, las políticas se hacen a favor de ese constructor y/o promotor, especialmente en la escala local. Estas actitudes ponen de manifiesto, una vez más, la baja calidad del sistema democrático español por encima de cualquier color político, pues este modelo territorial ha sido adoptado por los dos principales partidos políticos españoles. Frente a esta corrupción estructural son necesarias políticas democráticas y transparentes como el acceso a la información por parte de la ciudadanía, la dación de cuentas públicas o la despolitización de los órganos judiciales entre otras.

Abríamos este serial con lo que significaba el urbanismo para el polifacético Idelfonso Cerdá:

“el conjunto de conocimientos, principios, doctrinas y reglas, encaminadas a enseñar de qué manera debe estar ordenado todo agrupamiento de edificios, a fin de que responda a su objeto que se reduce a que sus moradores puedan vivir cómodamente y puedan prestarse recíprocos servicios, contribuyendo así al común bienestar”.

Ahora se ha comprobado en lo que se ha convertido esta disciplina y las consecuencias derivadas. Es necesario que los diferentes profesionales y políticos que interactúan en este campo recuperen esa histórica visión y sus humildes objetivos.

La Planificación Urbanística Española hasta la Ley del Suelo de 1956
La Planificación urbanística española desde la Ley del suelo de 1975 hasta el final de la década de los 80
Síntesis de la Planificación urbanística española desde la Ley 8/90 hasta el inicio de la burbuja inmobiliaria

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Síntesis de la Planificación urbanística española desde la Ley 8/90 hasta el inicio de la burbuja inmobiliaria

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Después de unas vacaciones, volvemos con esta nueva entrada de Francisco Albero (@kurro_k13), ya casi hemos llegado al estallido de la burbuja inmobiliaria, os animo a leer todos los artículos de este serial para entender mucho mejor la evolución de la planificación urbanística española.

La redacción de La Constitución española de 1978 implantó una nueva organización competencial en las que las Comunidades Autónomas tenían competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y donde al estado sólo le quedaba potestad en la regulación básica de propiedad y en la valoración del suelo.

Dos principales factores desencadenaron la reforma de la Ley de 1975. Por un lado, la dificultad de actuar en suelo urbano y por otro, la intranquilidad por la ausencia de instrumentos para combatir el fuerte aumento especulativo del precio del suelo y la vivienda desde 1985 hasta 1990, en lo que algunos consideran el antecedente de la burbuja inmobiliaria iniciada a finales de los noventa.

A estos dos factores se añadió la complejidad del esqueleto competencial establecido por la Constitución del 78, donde el estado, sin tener competencia, intenta hacer cumplir la Ley 8/90 a las CCAA, que son las que están capacitadas. Esta situación demuestra, una vez más, el desajuste jurisdiccional vigente todavía en el estado español. La Ley 8/90 fue recurrida al Tribunal Constitucional por algunas CCAA por invasión de competencias. En marzo de 1997, una sentencia del tribunal Constitucional anuló más de 200 artículos de la Ley 8/90 por motivos competenciales, dejando claro que el estado carece de competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo y que sólo puede regular las condiciones básicas del derecho de propiedad, las garantías de expropiación forzosa y el régimen de valoración del suelo. Como resultado ante esta situación, muchas CCAA comenzaron a redactar de modo independiente sus propias leyes en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
Al año siguiente, entró en vigor la Ley sobre Régimen del suelo y valoraciones de 1998 (Ley 6/98 de 13 de abril). Esta controvertida ley, que para muchos es una de las causas más importantes de la burbuja inmobiliaria, atribuye la escasez y el alto precio del suelo y la vivienda al excesivo intervencionismo administrativo en el urbanismo y a la limitación de la oferta de suelo urbanizable. De este modo, se introduce el concepto del “todo urbanizable”. Esta concepción restrictiva del suelo no urbanizable (SNU) implica que sólo aquellos suelos que tienen determinados factores que impiden que el suelo sea urbanizable se clasifiquen como no urbanizable, y son por una parte valores especiales (naturales, arqueológicos, agrarios…) y, por otro, dificultades intrínsecas (riesgos naturales, inadecuación uso urbano…). No obstante, el gobierno de Aznar, sin mayoría en ese momento, tiene que aceptar una enmienda de PNV y CIU en la que se considera SNU no sólo el que tiene determinados valores o dificultades intrínsecas, sino también el que el planeamiento determine innecesario para el desarrollo urbano. Tras las elecciones generales del 12 de marzo del año 2000, el PP con mayoría absoluta se ve libre del pacto con CIU y PNV y aprueba el Decreto Ley 4/2000. Este decreto supone la supresión del párrafo final de la Ley del 98: “así como aquellos que el plan considere inadecuado para un desarrollo urbano”, volviendo a una visión pura de la concepción restrictiva del SNU. En lo que supuso otra vuelta de tuerca, el Tribunal Constitucional aprobó una sentencia anulando gran parte de la Ley de 1998. Tras esta sentencia se aprueba la Ley 10/2003 que recupera el supuesto de clasificar como suelo no urbanizable el suelo que se “considere inadecuado para un desarrollo urbano”, pero reducido a dos supuestos: “por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales” y “de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanísticos establecidos por la normativa urbanística”.

Hasta el momento se han podido observar algunas de las características de planificación urbanística española que han conducido, en gran parte, a la burbuja inmobiliaria. El último artículo de esta serie se dedicará a buscar las causas y consecuencias de la misma, así como a la búsqueda de alternativas.

La Planificación urbanística española desde la Ley del suelo de 1975 hasta el final de la década de los 80

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Tras el éxito de la primera parte de la síntesis de la planificación urbanística española escrita por Francisco Albero (@kurro_k13) aquí os dejo con la segunda parte.

Tras el fracaso de la Ley del Suelo de 1956, se puso en marcha la Reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1975 con el objetivo de institucionalizar el planeamiento urbanístico.

La Ley del Suelo de 1975 implanta un planeamiento jerárquico en cascada. En la cúspide se erige el Plan Nacional de Ordenación para establecer las directrices urbanísticas a escala estatal. Un escalón por debajo, a nivel regional, aparece el Plan Director Territorial de Coordinación que sustituye a los antiguos provinciales. Tras éstos, surgen una serie de planes en el escalafón local entre los que cabe destacar el Plan General de Ordenación Urbana, los Planes Parciales y Planes Especiales y los Programas de Actuación Urbanística (PAU).
Es interesante destacar que no se desarrolló el Plan Nacional de Ordenación ni tampoco ningún plan a escala regional, y es que una de las características del planeamiento urbanístico español es su materialización a escala local.
La Ley del Suelo de 1975 conserva los 3 tipos de suelo de 1956 pero con alguna modificación en las denominaciones. El suelo urbano conserva su nombre, por el contrario, el suelo de reserva urbana pasa designarse urbanizable y el suelo rústico se nombra como no urbanizable. Estos apelativos se han mantenido hasta la actualidad. Al mismo tiempo, se conservan los mismos Sistemas de Actuación que en 1956, donde se utiliza preferentemente el de compensación. Así pues, se mantiene la tendencia de convertir al propietario en monopolista de la ejecución de los planes urbanísticos y las consecuencias que de ello se derivan. No obstante, la Ley del Suelo de 1975 introduce algunas novedades importantes.

Se fijan determinadas pautas en los planes para garantizar unos niveles mínimos de calidad en las urbanizaciones. De este modo, se instauran unos estándares urbanísticos como la dotación de zonas verdes y equipamientos, una densidad máxima de viviendas etc. A su vez, los propietarios se ven obligados a ceder gratuitamente en los Planes Parciales sobre suelo urbanizable los terrenos necesarios fijados en el plan para el equipamiento colectivo (aceras, viales…). Por otro lado, se introduce el principio de participación ciudadana en la elaboración de los planes: información pública, alegaciones… Sin embargo, se refleja la distancia existente entre la teoría y la práctica. Todavía hoy, la participación ciudadana y la transparencia son dos de los puntos débiles más importantes de cualquier procedimiento, incluido el urbanismo, desarrollado en el estado español.

Con la llegada de la democracia se aprueba La Constitución española 1978 que incurre de modo sustancial en diferentes aspectos del urbanismo. Por un lado, enuncia principios de carácter general: -sobre la utilización del suelo de acuerdo con el interés general (Art.47), -sobre el derecho de los ciudadanos a disfrutar del medio ambiente (Art.45) o –sobre la conservación del patrimonio monumental (Art.46). Una serie de buenas intenciones y bonitos textos que, una vez más, no se reflejan en la realidad.
Por otro lado, La Constitución de 1978 establece una nueva estructura competencial, donde las Comunidades Autónomas tienen la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y donde al estado sólo le queda autoridad en la regulación básica de propiedad y en la valoración del suelo.

Esta última decisión comportará un intensos debates, con reformas competenciales en futuras leyes del suelo y sentencia del Tribunal Constitucional incluida.

La Planificación Urbanística Española hasta la Ley del Suelo de 1956

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La entrada de hoy es muy especial, dejamos a un lado los aspectos técnicos y a parte el escritor no es Arquitecto técnico, os presento a Francisco Albero Ruiz (Valencia, 1990) licenciado en Geografía por la Universitat de València (2008-2013). Geógrafo de vocación y ojalá algún día de profesión.

Desde la lejanía se tiende a ver la geografía como la materia que estudia la localización de ríos, montañas, capitales etc. Si bien el conocimiento del territorio es la base fundamental de su trabajo, la geografía va mucho más allá, siendo la disciplina que interrelaciona las ciencias naturales y las ciencias sociales, siendo el geógrafo el profesional que no solo mejor conoce el territorio, sino el que mejor lo interpreta.
Para ello, utiliza diferentes herramientas que están en constante evolución como la cartografía, la teledetección o los sistemas de información geográfica. De este modo, el geógrafo es un profesional polifacético con una visión exclusiva del territorio.

Aquí os dejo la primera parte de una serie de textos en los que se muestra un resumen de la evolución de la normativa urbanística española hasta la actualidad para finalizar con la burbuja especulativa inmobiliaria.
No se diga más, dejemos paso a esta entrada tan especial.

Para el heterogéneo Idelfonso Cerdá el urbanismo era el “conjunto de conocimientos, principios, doctrinas y reglas, encaminadas a enseñar de qué manera debe estar ordenado todo agrupamiento de edificios, a fin de que responda a su objeto que se reduce a que sus moradores puedan vivir cómodamente y puedan prestarse recíprocos servicios, contribuyendo así al común bienestar”. Era 1867 y, por primera vez en la corta historia del urbanismo español, se le dota de contenido a la disciplina urbanística.

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Por aquel entonces, las escasas actividades urbanísticas derivaban de leyes de ensanche, de reformas interiores o de saneamiento de los espacios urbanos. No fue hasta la década de los 50 del s.XX, con la Ley sobre Régimen del suelo y Ordenación Urbana de 1956, cuando se redacta por primera vez un solo texto legal que sistematiza la regulación del proceso de expansión urbana. Una ley inaudita en la dictadura franquista por la concepción social del planeamiento y de la propiedad y su adecuación al patrón europeo. A partir de este momento se considera el urbanismo como una función pública, donde el planeamiento se convierte en una actividad regulada y en una obligación para los ayuntamientos. Esta Ley pretendía romper con el tradicional derecho de propiedad, que en la actividad urbanística española iba ligado al derecho de edificar.
Los Planes Generales originarios de dicha Ley clasificaban el suelo en urbano (suelo ya construido o urbanizado), de reserva urbana (aplazado para su posterior urbanización) y rústico (preservado de la urbanización). Frecuentemente, desde diversos ámbitos, se suele confundir la clasificación con la calificación del suelo. La clasificación del suelo establece el régimen jurídico del suelo y define la aptitud de los terrenos para la edificación y la urbanización. Al mismo tiempo, cada clase de suelo se subdivide en diferentes calificaciones del suelo, que perfilan los usos, las intensidades de ese uso y las tipologías de edificación.

Hecho el inciso, y continuando con la Ley del Suelo de 1956, comentar que la ejecución del planeamiento con dicha ley se permitía realizar a través de tres sistemas de actuación: expropiación, compensación y cooperación. En la práctica, se optaba por el sistema insólito en España de compensación, convirtiendo al propietario en protagonista absoluto en el proceso de desarrollo del suelo de reserva urbana, posteriormente conocido como urbanizable.

Este fenómeno se producía por dos principales motivos, por un lado, porque los ayuntamientos no disponían de los recursos económicos y/o financieros para la expropiación y por otro, por la previa revalorización urbanística del terreno al clasificarlo como urbanizable. Esta circunstancia provocaba una retención del suelo por parte de los propietarios, pues explotaban su terreno a la espera de recibir una oferta económica mejor para urbanizar en una actitud claramente especulativa. Asimismo, esto derivó en una obstrucción del proceso de urbanización, donde el suelo urbanizable apenas se urbanizaba y al ser limitado su precio era elevado. Como consecuencia se produjo una pérdida de confianza en el planeamiento, un intensificación de la edificación en el suelo urbano y una construcción masiva en suelo rústico. De este modo, la Ley del suelo de 1956 fracasó y apenas se aplicó, en gran parte por la falta de tradición en desarrollar y ejecutar un Plan Urbanístico cumpliendo una normativa, reemplazándose los planes por operaciones urbanísticas coyunturales.